不动产统一登记，不应以弱化交易管理为代价   近期，随着国土部对不动产登记程序和提速的要求，一些地方进一步对机构进行整合，将原交易管理机构和职能也合并到不动产登记机构，以便提高登记效率。但是在这些可喜的消息背后，笔者有着隐隐的担忧，交易登记一体化，并不是国土部的首创。其实早在2002年住建部就出台了《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》和《房地产交易与权属登记规范化管理考核办法》等相关的规定，这也是交易登记一体化的最早的试点，住建部长达20年的交易登记一体化取得了很好的效果，但也不是没有负面效果的。一方面是房屋登记做的风风火火，越来越规范，一方面是房地产交易管理名存实亡，对房地产交易市场的监管缺位。在当年房屋登记业内甚至有一句话“只要证没办错就行”，因此整体上对市场的管理就弱化甚至没有监管。而借着不动产登记整合的大势下，住建部有了可喜的转变，正在由原来房屋登记机构剩余人员重新组建房地产交易管理机构，并逐步在落实对房地产市场的监管工作。而国土部从新捡起住建部的交易登记一体化来提高登记效率，并将交易管理部门整合到不动产登记部门的做法，不禁让笔者担忧其是否会重走原来住建部的老路，弱化了房地产交易市场的监管工作。
  有观点认为交易管理部门是多余的，其工作大量与不动产登记重合，所以没有存在的必要性，其实这都是对交易监管工作的误解。具体理由如下：
  一、不动产登记和交易监管的业务内容不同
  1、不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
  2、房地产交易监管是指房地产管理部门从房屋从开发建设、销售、再转让、租赁、直至房屋实体消灭的房屋全生命周期过程中所涉及到的对房地产开发企业、物业企业、房地产经纪机构等主体以及从业人员的合法性、具体经营活动的合法性进行监管的工作。

  二、不动产登记和交易监管的行为性质不同
  1、不动产登记在行政行为的分类中属于行政确认。其主要表现形式是绝大部分的不动产登记业务依当事人的申请方可启动，如当事人不申请登记，不得强制登记。
  2、交易监管是行政管理工作，具体有行政备案（如合同备案、经纪机构以及从业人员备案等）、行政处罚（如对开发企业、物业、经纪等违法行为的处罚）以及对相关市场主体的诚信进行公示。交易监管工作是全方位的，主动的管理行为，其不以当事人是否愿意接受或者提出为前提

  三、不动产登记和交易监管对交易安全的作用不同
  1、不动产登记是对结果的记载，即一般情况下登记方产生物权变动效力。其主要作用是防止登记时不发生错误。
  2、交易监管是对交易过程的全监管，通过对从业主体和行为的督察，提高交易市场整体的规范性。

  由以上分析可见，登记虽然可保障最终权属归属的正确性，但不能解决交易过程中可能发生的风险，而交易监管则通过过程管理，如对主体的监管、行为的监管、资金的监管等方法，尽量避免交易风险，也同样对最终的登记的正确性进行了保障。

  四、目前不动产登记和交易监管存在问题的主要原因
  很多人认为，只要将不动产登记机构和交易监管机构合并就可以彻底解决问题，这其实是一种错误的思想。历史早就告诉我们一个单位并不是解决问题的灵丹妙药，如规划和房屋登记在一个主管部门的时候，也存在问题，土地管理中利用部门和地籍部门也经常存在纠纷。早期交警和户籍警都属于公安系统，但系统未互相联通的时候，老百姓办事也是不方便的。
  1、登记数据和交易数据未依法实现实时共享。根据《不动产登记暂行条例》第24条的规定：“不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。”
  虽然不动产登记已经开始了两年多，但是大部分地方的数据尚未实现共享，或者共享也并非实时数据，这严重阻碍了交易管理的实施和不动产登记的准确性和高效化。
  2、不动产登记档案的信息化程度不同，由于各自历史原因，原分散在不同登记机构的档案的数据化程度也不尽相同，甚至有些历史登记档案都不全。这也是阻碍不动产登记信息化，高效化的原因之一。
  3、不动产登记机构和交易管理机构对自身的业务定位不清。由于不动产登记或者交易监管工作对于各自的工作人员都属于一个新的业务和挑战，对于哪些是不动产登记，哪些是交易管理，甚至是土地管理、规划管理等工作理解不同，导致在进行登记和交易监管时，哪些属于行政管理，哪些属于登记理解不同，也造成了工作上的纠纷和相互的不理解。有的不动产登记机构会将一些土地管理的工作纳入到不动产登记审查过程中去，例如登记时候去审查规划审批用途或者是否闲置土地等非登记职能。有些交易监管机构会仍然按原来房屋登记模式去进行交易管理，而没有更好的适应工作性质的变化。
 

  五、解决问题的思路
  笔者认为，无论不动产登记和交易监管工作是否属于一个主管部门，其应该各司其职，相互协作，而不能仅以其中一类为主，弱化另外一类的工作。具体的举措如下：
  1、切实落实《不动产登记暂行条例》第24条以及国务院《政务信息资源共享管理暂行办法》的规定，实现不动产登记信息和交易信息的共享。让信息多跑路，让老百姓少跑路。
  2、可以研究探析一种模式，通过交易监管部门建立统一的交易管理信息化平台与不动产登记平台共享。而对于交易管理需要办理的业务可逐步通过相关企业的网上平台申请，网签备案的一体化来将信息共享给不动产登记机构直接使用，而对于老百姓自行成交等业务可探寻合并窗口或者委托给不动产登记窗口的形式来办理，尽量避免老百姓需要在两个窗口申请的矛盾。
  综上所述，所谓一个机构就可以解决问题的思路是不正确的，历史经验告诉我们，要解决当下房地产市场存在的问题，单独靠不动产统一登记是无法彻底解决的。应当从根本上认识到各自部门所承担的行政职能，然后尽量通过信息共享的方法来解决矛盾。即使是在一个部门的主管下，也应当各司其职，认真做好本职工作，这样才能最大的保护交易安全，规范市场，从而更好的保护老百姓的利益。