关于房屋“私下交易”类型简析

               
    在实践中，由于土地制度、限购、借名、偷漏税等多种原因，存在着一些房屋“私下交易”后不申请办理房屋登记或者无法办理房屋登记的情况。现本文对此做简要分析。

   一、非集体成员购买集体宅基地上房屋的合同

    1、表现形式：非集体成员购买集体宅基地上房屋的即所谓“小产权房”买卖，由于其不符合现行的法律规定，因此无法办理合法的登记手续。实践中有些是村委会发放产权证书或者仅仅由双方签订房屋买卖协议并实际居住。
    2、法律效力：法院审理的倾向性意见是认定无效。山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中明确“对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡”；北京市高级人民法院民一庭针对小产权房的买卖问题，专门于2013年12月23日下发了《关于对涉及“小产权”房屋买卖合同纠纷案件慎重处理的通知》，要求各级法院民庭对于已经受理的相关案件，应当高度重视，妥善处理，在相关法律政策尚未出台前，不应以判决方式认定“小产权”房屋买卖合同有效。
    综合各地的判例和倾向性意见来看，法院认为宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此基本上都会认定合同无效。
    3、典型案例：马海涛诉李玉兰房屋买卖纠纷一案北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第17632号民事判决。

    法院认为：二审法院认为“宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对双方签订的《买卖房协议书》确认为无效”。

  二、借名买房的情况

    1、表现形式：一般也分两种情况，一是期房或者未满足上市条件的情况；二是已经满足5年等上市限制情况。
    2、法律效力：对于转让经济适用房、保障房类期房的，法院倾向性意见认为属于无效合同。如： 2014年《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第5条规定“当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置用房等）的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。”
    3、典型案例：李寿国与袁啸鲸经济适用房转让合同纠纷二审民事判决书（2014）长中民三终字第00828号。
    法院认为，袁啸鲸与李寿国于2006年4月30日签订的《房地产买卖代理合同》系双方的当事人真实意思的表示，且在双方签订房屋买卖合同时，该合同并未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。
    袁啸鲸主张双方的合同违反了《经济适用房管理办法》等规范性文件的规定，但根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条 之规定，只能以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据认定合同无效。
    戴玉兵与卢清球经济适用房转让合同纠纷判决书（2016）赣0423民初463号。法院认为，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

    经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。

   《经济适用住房管理办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

     1、表现形式：此种情况一般体现为民间借贷的情况下，为了保障借贷资金的安全性或者已经无法清偿债务的情况下，债务人将其房屋以公证委托债权人销售转让或者签订买卖合同的形式抵债给债权人。
    2、法律效力：法院的倾向性意见认为，债权到期无法清偿的情况下，此种委托或者签订的房屋买卖合同均为有效合同。如：2014年《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第24条规定“　民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，贷款人（或其指定的第三人）在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。
    借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第（2）项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。”
    第25条规定“当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：（1）贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持；（2）贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权（贷款本金、合法利息等）的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。
    当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。借款人认为抵债价格明显过低，显失公平的，可以参照本纪要第24条第2款规定处理。”
    2014年上海市高院民一庭倾向性意见认为“在委托书真实有效的情况下，相对人有理由相信代理人获得了有效的授权，代理人所作出的代理行为有效，其订立的房屋买卖合同应为有效。但买受人明知或应当知道代理人没有代理权、与代理人恶意串通签订房屋买卖合同的除外。至于恶意串通要件的审查，主要从委托内容、合同订立、履行是否符合正常市场交易习惯和流程等方面进行衡量。”
   “倾向性意见认为，债务履行期届满后，债务人在无力归还借款的情况下，与债权人就债务清偿达成以房抵债合意，是其履行债务的一种方式。双方签订房屋买卖合同后，一方当事人要求履行的，人民法院应予支持，但当事人虚构债务、或是规避宏观调控政策、或是违反法律行政法规强制性规定的除外。”
    3、典型案例：张明明上诉刘佰秋房屋买卖合同纠纷一案（2016）京03民终10209号。
    法院认为：张明明上诉称其是被迫签订的《以房抵债协议书》，该协议并非其真实意思表示，但张明明对其主张未提交证据，且该协议自2013年1月签订之后刘佰秋和张明明按照约定均部分履行了各自的义务，即刘佰秋支付了应付款项、张明明移交了商业城601号房屋，张明明从未对《以房抵债协议书》提出异议，故对张明明的上述意见，本院不予采信。
    另外，根据现查明的事实，《以房抵债协议书》亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，故刘佰秋要求确认其与张明明签订的《以房抵债协议书》有效，本院予以支持。
    王广全与宋甲红、张美芹确认合同无效纠纷二审民事判决书（2016）鲁01民终1028号
    法院认为：“宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权是村民基于其身份而无偿取得的，该权利与集体经济组织成员的资格是紧密联系在一起的。
    在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相流转，但转让给本村以外的人属于无效转让。
    《以房抵债协议》不仅涉及平阴县东关村黄河局北57号的房产，还包含相应的宅基地使用权。
    东关社区虽称王广全与宋甲红、张美芹在办理房产过户手续时，均为东关村的村民，但未能举证证明；王广全亦未能证实其与妻子张兰英曾是东关社区的成员；因此，王广全、张兰英无权取得涉案宅基地。
    《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
    《以房抵债协议》因违反了法律、行政法规的强制性规定，原审法院判决《以房抵债协议》无效，认定事实清楚、适应法律正确，应予维持。”

    1、表现形式：此类情况也分成两种模式。一是专业的炒房客购买期房或者现房用于囤积房源，但不办理转移登记，待房价上涨后直接转让给第三人；二是中介的经纪机构利用其优势地位囤积房源或者在促成交易时吃房屋差价。